D’autre part, le manque de logements est surtout très localisé (Paris et plus généralement certains secteurs de l’Ile-de-France notamment et certaines grandes villes). Même la FNAIM admet que l’offre est supérieure à la demande dans 54 % des cas. Il y a moins d’un tiers des agents interrogés dans ce réseau qui affirme que la demande est supérieure à l’offre en 2012. C’est ce que nous apprend ce tableau présenté dans le dossier de presse de la FNAIM en ce début janvier 2013 :
Nous allons voir pourquoi la demande en immobilier diminue et pourquoi cela pourrait durer plusieurs années.
Les acquéreurs changent leur comportement. On ne raisonne plus du tout de la même manière dans un marché en baisse ! Quoi qu’en dise les professionnels, une part du marché des particuliers est purement spéculative. Tant que les prix augmentaient de près de 10 % par an, tout le monde voulaient acheter de l’immobilier et profiter de belles plus-values.
Seulement après avoir atteint un pic haut en 2007 en Province, les prix de l’immobilier baissent dans tous les départements depuis 2008 en moyenne. Seuls Paris, l’Ile-de-France et certains secteurs prisés en Province ont continué à voir les prix augmenter fortement ensuite.
En 2012, les prix ont baissé et le nombre de transactions à chuter. L’ampleur de la baisse des prix pour 2013 s’annonce au moins aussi importante qu’en 2012.
Dans ce contexte de baisse durable des prix, les achats spéculatifs prennent fin. De moins en moins de particulier souhaitent prendre des risques importants sur leur patrimoine. De plus, les achats à courts termes redeviennent très coûteux car la fin de la hausse des prix ne permet plus de compenser les différents frais à payer lors d’un achat immobilier.
Étant donné le point haut d’où l’on part, la baisse peut s’étaler sur près d’une décennie... Autant dire que les achats à but spéculatif vont se faire de plus en plus rares. Ce sera une part d’acquéreurs en moins pour le marché immobilier.
Vous pouvez retrouver plus de détails sur ce point dans notre article sur le rôle de la psychologie dans un achat immobilier.
Quand vous investissez dans l’immobilier c’est pour gagner de l’argent (ou pour, au moins, conserver vos économies). Avec l’immobilier, il y a deux moyens de gagner de l’argent :
Vous louez votre appartement et cela vous génère des loyers. En fonction de votre prix d’achat et des loyers obtenus, vous obtenez une certaine rentabilité locative.
Vous réussissez à vendre dans quelques temps votre bien plus cher que vous ne l’avez acheté. Vous réalisez alors une plus-value.
Désormais, les risques de réaliser une moins-value sont désormais plus importants que les chances de réaliser une plus-value. Si les espoirs de plus-values s’envolent, les Français vont se remettre à regarder davantage la rentabilité avant d’investir en 2013.
Or, les rentabilités sont déjà très basses en France pour un achat aux prix actuels. Sauf exceptions, l’intérêt pour un placement immobilier cette année ou dans les années à venir est très faible.
En outre, les hausses de fiscalité sur les plus-values viendront réduire les gains de ceux qui pensent, malgré le contexte, pouvoir réaliser une plus-value en investissant quand les prix sont déjà très élevés.
Les investisseurs sont de plus en plus nombreux à se détourner du marché immobilier de l’habitation. Ce mouvement va s’amplifier dans les mois et années à venir. L’investissement dans l’immobilier ne redeviendra intéressant que lorsque les prix seront revenus à un niveau qui permet d’obtenir de meilleurs rendements.
Moins d’achat spéculatif, moins d’investisseur en locatif, il faudra également compter sur moins d’acquéreur de résidences principales. Tant que les prix ne se seront pas adaptés au niveau des revenus et aux conditions d’emprunter redevenues plus "classiques", le pouvoir d’achat immobilier très bas freinera la demande.
En effet, après avoir prêté de l’argent sans conditions à n’importe qui les banques se montrent beaucoup moins laxistes depuis septembre 2011. Obtenir un crédit immobilier sans apport est devenu bien plus difficile. Emprunter sur 30 ans également.
C’est une bonne chose car cela réduit les risques de futures difficultés financières des emprunteurs. Mais ne croyez pas que c’est dans cet esprit là que les banques ont changé de comportement. C’est plutôt pour se prémunir des risques d’une baisse importante des prix dans l’immobilier. De cette manière, c’est l’emprunteur qui assume le risque de moins-value et non la banque qui le finance...
La fin du crédit facile vient réduire fortement le nombre de ménages qui peuvent satisfaire aux nouvelles exigences des banques. Ceux qui peuvent emprunter le font avec des taux d’emprunt excellents, mais ils sont moins nombreux.
Les prix ne se sont pas encore adaptés à ces capacités d’achat moins importantes. De ce fait, même ceux qui veulent acheter ne sont pas forcément en mesure financière de le faire.
Les prix des logements sont élevés par rapport aux revenus. La situation s’est fortement aggravée entre 2003 et 2007.
Dans la situation économique actuelle, il ne faut pas s’attendre à ce que ça soit les salaires qui augmentent fortement. Les Français tentent déjà de conserver leur travail et de ne pas rejoindre un nombre de chômeurs de plus en plus important.
De plus, le coût des dépenses courantes augmentent fortement. Que ce soit les dépenses alimentaires ou énergétiques, il est difficile de s’en passer. À cela s’ajoute les hausses d’impôts et de taxes diverses qui s’ajoutent régulièrement depuis quelques années.
Il est donc plus difficile de se constituer un apport personnel avant un achat ou de pouvoir conserver des mensualités de remboursement de crédit élevées.
Avec un marché de l’emploi qui peine et des coûts fixes qui augmentent, il ne faudra pas compter sur ce facteur-là pour relancer la demande en immobilier, bien au contraire.
Peu importe les évolutions à venir, celle de la démographie est implacable et elle va bouleverser durablement le marché immobilier. C’est le facteur qui va le plus influencer l’orientation du marché, même si les changements ne vont se faire que progressivement.
Nous avons déjà vu qu’à partir de 56 ans on devient plus vendeur qu’acheteur. Or, il y a eu des pics de naissance après la seconde guerre mondiale. C’est le fameux "baby-boom" d’après guerre. Tous ceux nés avant 1957 ont déjà dépassé cette limite à partir de laquelle on vend plus d’immobilier que l’on n’en achète.
Qu’est-ce que cela signifie ? En faisant des projections démographiques, on peut observer que le nombre d’acquéreurs potentiels va se réduire légèrement (tranche de 25 à 56 ans). Au contraire, il y aura une forte augmentation du nombre de "vendeurs potentiels" (plus de 56 ans) du fait du vieillissement de la population. Le rapport de force offre/demande va donc considérablement s’inverser et cela a déjà commencé.
Dans notre guide de l’achat immobilier en 2013, nous vous proposons plus de détails sur l’impact de la démographie sur le marché immobilier.
Pour conclure :
Démographie, situation économique, conditions de financement, disparition des achats spéculatifs et des investisseurs, etc. : les facteurs qui vont amener la demande en immobilier à se réduire sont nombreux. Seule une baisse conséquente des prix permettrait d’inverser la tendance en redonnant la possibilité d’acheter un logement à de nombreux ménages exclus actuellement de la propriété.
Source:immobilier-danger
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